Notar a.D. Dr. Peter Limmer,
Geschäftsführer des Deutschen Notarinstituts
Vorlesung: Vertragsgestaltung im Zivilrecht
SS 2000
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II. Der "ungerechte" Mietvertrag
Fall:
Der alleinstehende Junggeselle J. hat mit dem Eigentümer einer Eigentumswohnung H. einen Mietvertrag über diese Wohnung abgeschlossen. H. hat den Abschluß des nachfolgenden Mietvertrages vorgeschlagen, wobei das Muster von seinem Rechtsanwalt entwickelt wurde und auch für andere Mietgeschäfte verwendet wird. J. wendet sich an den ihm bekannten Jurastudenten S. mit der Bitte um Überprüfung des Mietvertrages. Der Mietvertrag hat folgenden Inhalt:
Mietvertrag
§ 1
Der Vermieter ist Wohnungseigentümer der Wohnung Nr. 5, verbunden mit dem Miteigentumsanteil an dem Grundstück Flur 62/6 der Gemarkung X-Stadt. Der Wohnungseigentümer vermietet diese Wohnung zu Wohnzwecken an den Mieter.
Die Miete beträgt bei Vertragsbeginn monatlich 500,00 DM zzgl. Nebenkosten in Höhe von 200,00 DM monatlich.
Der monatliche Mietzins erhöht sich jährlich um 5%.
Der Mietzins und die Nebenkosten sind monatlich im voraus, spätestens am dritten Werktag eines jeden Monats an den Vermieter auf dessen Konto Nr. 3578 bei der Hypo Vereinsbank Würzburg zu zahlen. Bei nicht rechtzeitiger Zahlung ist der Vermieter berechtigt, 100,00 DM zusätzlich zu verlangen.
§ 2
Der Mieter verpflichtet sich, an den Vermieter bei Beginn des Mietverhältnisses eine Mietsicherheit in Höhe von 5000,00 DM zu leisten.
§ 3
Das Mietverhältnis beginnt heute und läuft auf unbestimmte Zeit. Der Vermieter ist berechtigt, den Mietvertrag jederzeit mit einer Kündigungsfrist von einer Woche zu kündigen.
§ 4
Die Schönheitsreparaturen übernimmt der Mieter auf eigene Kosten. Reparaturen und Instandsetzungsarbeiten während der Mietzeit trägt der Mieter.
§ 5
Erklärungen des Vermieters gelten zwei Tage nach Absendung als zugegangen.
Lösung/Vertragsgestaltung:
1. Checkliste: Mietvertrag
a) Form
Schriftform bei Verträgen mit Laufzeit über einem Jahr (§ 566 BGB)
b) Mindestinhalt des Mietvertrages: (Definition des § 535 BGB)
* Genaue Bezeichnung des Mietobjektes
* Genaue Bezeichnung der Mietparteien, ggf. Vertretungsverhältnisse
* Mietzins
* Mietdauer
= essentialia negotii
c) Frei zu vereinbarender Inhalt/dispositive Regelungen
aa) Nebenkosten
Betriebskosten sind als Nebenkosten nur dann umlagefähig, wenn und soweit dies im Mietvertrag vorgesehen ist. Bei Wohnraummietverhältnissen ist nur die Umlage der in Anlage 3 zu § 27 der II. Berechnungsverordnung aufgeführten Nebenkosten zulässig, dagegen können bei anderen Mietverhältnissen auch weitere Nebenkosten, wie z. B. Verwaltungskosten oder Mietausfallwagnis umgelegt werden (§ 4 MHRG). Ohne entsprechende Vereinbarung hat der Mieter keine Betriebskosten zu tragen (sog. Bruttomiete). Die Betriebskosten einer Zentralheizung müssen allerdings wegen des Vorranggebots von § 2 HeizkostenVA – unabhängig davon, ob eine Gesamtmiete vereinbart ist, eine Teilinklusivmiete mit Pauschale oder Vorauszahlung – in jedem Fall verbrauchsabhängig abgerechnet werden (OLG Hamm MDR 1986, 1030).
bb) Gewährleistungsansprüche
Der Mieter kann Gewährleistungsansprüche geltend machen:
* § 537 Abs. 1 BGB: gesetzliche Mietzinsminderung
* § 538 BGB: Schadensersatz wegen Nichterfüllung
* § 542 BGB: fristlose Kündigungsmöglichkeit
Exkurs: Abgrenzung zu den allgemeinen Vorschriften:
* Unmöglichkeit:
- §§ 306, 307 (anfängliche objektive Unmöglichkeit): §§ 306, 307 vor Überlassung der Mietsache anwendbar, werden aber durch §§ 537 ff. verdrängt, wenn Mietsache dem Mieter überlassen.
- §§ 323-326 (nachträgliche Unmöglichkeit): Vor Überlassung gelten §§ 323 ff.; nach Überlassung gilt § 537, soweit Gebrauchsuntauglichkeit, wenn Beseitigung des Mangels dem Vermieter Beseitigung zugemutet werden kann (BGH NJW-RR 91, 204: Kein §§ 275, 323). Soweit Unmöglichkeit auf anderem Grund als Sachmangel (z.B. Untergang) beruht, gilt § 323.
Vertragsklauseln?
* Zwingend § 537 Abs. 3 BGB
* vertraglicher Ausschluß der Haftung nach § 538 ist grundsätzlich zulässig (durch AGB) und auch bei Wohnraum (BGH NJW-RR 1991, 74). Er darf nicht gegen § 11 Nr. 7 AGBG oder allgemeine Rechtsgrundsätze verstoßen. Zulässig ist nach AGB der Haftungsausschluß für nicht vorsätzliche oder groß fahrlässige Feuchtigkeitsschäden aus Sachen des Mieters.
* Kündigung nach § 542, für Wohnraum nach § 543 S. 2 zwingend
cc) Schönheitsreparaturen durch den Mieter
Zu der Verpflichtung des Vermieters, die vermietete Sache dem Mieter in vertragsgemäßen Gebrauch zu überlassen und zu erhalten, gehört auch die Ausführung von Schönheitsreparaturen. Diese Verpflichtung werde jedoch in der Regel auf den Mieter abgewälzt. Ausdrückliche Vereinbarung ist erforderlich. Im AGB-Bereich zulässig nur: streichen und tapezieren von Wänden, Decken, Böden, Heizkörpern, Innentüren sowie Fenster und Außentüren von innen. Nicht zulässig: Erneuerung von Teppichböden, Abschleifen oder versiegeln von Parkett etc. Die formularmäßige Übertragung der Anfangsrenovierung auf den Mieter von Wohnraum in unwirksam nach § 9 AGBG (OLG Hamburg, MDR 1991, 1166). Die Übertragung der laufenden Schönheitsreparaturen ist formularmäßig zulässig (BGHZ 101, 253; BGH NJW 1988, 2790).
dd) Instandhaltungen
Grundsätzlich Sache des Vermieters (§ 536 BGB). Kosten bis zur Bagatellgrenze (bis 100,00 DM) dürfen auf den Mieter überwälzt werden (BGHZ 118, 194).
ee) Kaution
(vgl. § 550b BGB: zulässige Höhe für die Kaution ist das dreifache des monatlichen Mietzinses ohne Nebenentgelte).
ff) Aufrechnung
gg) Mieterhöhung (Wertsicherung/Staffelmiete)
* Staffelmiete (§ 10 Abs. 2 MHG): Ist nur zulässig, wenn der jeweils auf einen bestimmten Termin zu zahlende Mietzins betragsmäßig oder die auf einen Termin zu zahlende betragsmäßige Erhöhung angegeben sind, prozentuale Steigerung genügt nicht
* Wertsicherungsvereinbarung (§ 10a Abs. 1 MHG)
2. Zwingende Vorschriften
a) Allgemeines BGB:
* §§ 138, 242 BGB
b) AGBG
§ 11 Nr. 5: Pauschalierung von Schadensersatzansprüchen
§ 11 Nr. 6: Vertragsstrafe
§ 10 Nr. 6: Fiktion des Zuganges
c) Sondervorschriften des sozialen Mietrechts für Wohnraum
aa) BGB
* § 547a Abs. 3: Ausschluß des Wegnahmerechts
* § 550 b: Mietsicherheit
* § 554 b: Vereinbarung über fristlose Kündigung
* §§ 556a – c: Sozialklausel bei Kündigung
* § 557 Abs. 2 – 4: Schadensersatzansprüche bei verspäteter Rückgabe, Schadenersatzbegrenzung
* § 557a Abs. 2: Rückerstattung von Mietvorauszahlungen
* § 564a – c: Besonderer Kündigungsschutz bei Wohnraum, Schriftform der Kündigung, berechtigtes Interesse als Kündigungsgrund
* § 565 Abs. 2 und 3: Kündigungsfristen
* § 569a: Eintritt von Familienangehörigen in das Mietverhältnis
* § 569b: Gemeinsamer Mietvertrag von Ehegatten
* § 570 BGB: Versetzung des Mieters
* § 570b: Vorkaufsrecht des Mieters
bb) Kündigung von Wohnraum: Soziales Mietrecht
* Kündigungsfrist nach § 565 Abs. 2
* Kündigungsform (§ 564a Abs. 1 Schriftform)
* Sozialklausel des § 556a
* § 565b Abs. 1: Kündigung nur wirksam, wenn der Vermieter an der Beendigung des Mietverhältnisses ein berechtigtes Interesse hat (schuldhafte Vertragsverletzung, Eigenbedarf, angemessene wirtschaftliche Verwertung).
Ausnahme: § 565b Abs. 4, 7 (Zwei-und Dreifamilienhaus, möblierter Wohnraum, Studentheim)
cc) Miethöhegesetz
Da bei Wohnraummietverhältnissen – anders als bei sonstigen Mietverhältnissen – die Kündigung eines Mietverhältnisses zum Zwecke der Mieterhöhung gem. § 1 MHG ausgeschlossen ist, bietet das Gesetz verschiedene Möglichkeiten, nach denen der Vermieter eine angemessene Mieterhöhung auch gegen den Willen des Mieters bei Fortbestand des Mietverhältnisses durchsetzen kann:
* Erhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete (§ 2 MHG)
* Mieterhöhung bei baulichen Änderungen (§ 3 MHG)
* Anpassung an gestiegene Betriebskosten (§ 4 MHG)
* Anpassung an gestiegene Kapitalkosten (§ 5 MHG)
* Mietanpassung bei vereinbarter Wertsicherungsklausel (§ 10a MHG)
Checkliste: Mieterhöhung
* Einhaltung der Formvorschriften: Schriftform, Zugangsnachweis
* Materielle Voraussetzungen: z. B. § 2 MHG, Wartefrist, ortsübliche Vergleichsmiete, Nachweis durch Mietspiegel, Einhaltung der Kappungsgrenze
* Zustimmungsfrist gem. § 2 Abs. 3 MHG
* Klagefrist auf Zustimmung
dd) preisgebundener Wohnraum:
Für mit öffentlichen Mitteln geförderten Wohnraum gelten umfangreiche Sonderregelungen, insbesondere Wohnungsbindungsgesetz. Der Vermieter darf die öffentlich geförderte Wohnung nur an Personen vermieten, deren Einkommen in den gesetzlich festgelegten Grenzen liegt und die in Besitz eines Wohnungsberechtigungsscheines sind.
3. Lösungsskizze
§ 1 Abs. 2 läßt unklar, ob Brutto, Pauschalzahlung auch Betriebskosten oder Vorauszahlungen geschuldet sind.
§ 1 Abs. 3 verstößt gegen § 10 MHG.
§ 10 Abs. 4 verstößt gegen § 10 Abs. 5 AGBG. § 2 verstößt gegen § 550b BGB
§ 3 verstößt gegen §§ 564a ff. BGB
§ 4 verstößt gegen § 9 AGBG (unbeschränkte Schönheitsreparaturen und Instandsetzungsarbeiten)
§ 5 verstößt gegen § 10 Ziff. 6 AGBG.
IV. Vertragsmuster
Mietvertrag
- Vermieter -
schließt mit:
1., wohnhaft und
2., wohnhaft
- Mieter -
diesen Mietvertrag.
§ 1
Mietsache
1. Der Vermieter ist Wohnungseigentümer der Wohnung Nr. 5 , verbunden mit dem Miteigentumsanteil an dem Grundstück Flur der Gemarkung X-Stadt im 1. OG. Die Wohnfläche beträgt 65 qm.
2. Der Wohnungseigentümer und Vermieter vermietet diese Wohnung vom 1.6.2000 an, zu Wohnzwecken an den Mieter. Eine genaue Beschreibung der Wohnung findet sich in der Wohnungsbeschreibung, die diesem Vertrag anliegt und ihn ergänzt.
3. Die Wohnung ist nicht preisgebunden.
§ 2
Wohnungseigentum
Die vom Vermieter an den Mieter vermietete Wohnung ist Teil einer Wohnungseigentümeranlage, die aufgrund einer Teilungserklärung gegründet wurde und für die eine Gemeinschaftsordnung besteht. Aus dieser Tatsache ergeben sich für den Mieter folgende Besonderheiten:
- Der Vermieter ist nach den Vorgaben der Gemeinschaftsordnung zur Vermietung seiner Wohnung berechtigt.
- Als Verwalter der Wohnungseigentümeranlage wurde von der Eigentümerversammlung aus bestellt.
§ 3
Gemeinschaftliche Einrichtungen und Anlagen
Der Vermieter stellt dem Mieter die nachfolgenden Einrichtungen und Anlagen zur Verfügung:
- Fernwärme
- Fernwarmwasserversorgung
- maschinelle Wascheinrichtungen
Die übrigen Einrichtungen der Wohnanlage, die dem gemeinsamen Gebrauch zugänglich sind, kann der Mieter mitbenutzen.
§ 4
Mietzins und Betriebskosten
Die Miete beträgt bei Vertragsbeginn monatlich:
- Grundmiete DM 500,00
- Wasserversorgung und Entwässerung DM 50,00
- Fernwärme und Warmwasser DM 100,00
Umlegungsmaßstab:
(Abrechnungszeitraum ist jeweils vom 1. 1. bis 31. 12. eines Jahres)
- für die nachfolgend aufgeführten Betriebskosten wird eine monatliche Vorauspauschale i. H. v. DM 50,00
erhoben:
Straßenreinigung und Müllabfuhr
Hausreinigung und Ungezieferbekämpfung
Gartenpflege
Schornsteinreinigung
Haftpflicht- und Sachversicherung
(Maßgebend ist der dem Vermieter aufgegebene Wirtschaftsplan)
Damit beträgt der monatlich zu entrichtende Mietzins nebst Vorauszahlungen für Neben- und Betriebskosten: DM 200,00
§ 5
Mietzeit/Kündigung
1. Die Wohnung wird auf unbestimmte Zeit vermietet.
2. Der Mieter kann den Vertrag bis zum 3. Werktag eines Monats zum Ablauf des übernächsten Monats schriftlich kündigen. Für die fristlose Kündigung gelten die gesetzlichen Vorschriften.
3. Der Vermieter kann das Mietverhältnis ohne Einhaltung einer Frist kündigen, wenn der Mieter:
- die Mieträume ohne Zustimmung und trotz ohne Zustimmung des Vermieters in einer in § 8 dieses Vertrages beschriebenen Art und Weise nutzt,
- die Interessen der Wohnungseigentümergemeinschaft trotz wiederholter Abmahnungen in ganz besonders nachhaltiger Art stört,
- an zwei aufeinanderfolgenden Terminen mit der Mietzinszahlung in Verzug ist.
I. ü. gelten die gesetzlichen Bestimmungen.
§ 6
Zahlung des Mietzinses
Der Mietzins einschließlich der Zahlungen für die Neben- und Betriebskostenist spätestens bis zum dritten Werktag eines jeden Monats im voraus zu zahlen.
Der gesamte Mietzins ist monatlich im voraus durch unwiderrufliches Lastschriftverfahren (Bankeinzugsverfahren) während der gesamten Laufzeit des Mietvertrages zu zahlen. Der Mieter verpflichtet sich, dem Vermieter die erforderliche Einzugsermächtigung zu erteilen. Der Mieter hat für eine ausreichende Deckung seines Kontos zu sorgen. Dem Vermieter eventuell entstehendeKosten aus fehlender Kontendeckung sind vom Mieter zu tragen. Der Mieter ist nur bei Vorliegen eines wichtigen Grundes berechtigt, die Einzugsermächtigung zu widerrufen.
§ 7
Zusätzliche Vereinbarungen
Der Mieter verpflichtet sich, dem Vermieter bei Vertragsschluß eine Kaution i. H. v. drei Monatsmieten (DM 1.500,00) zur Sicherung der Ansprüche aus Schäden an der Wohnung zur Verfügung zu stellen. Dieser Betrag ist durch eine selbstschuldnerische Bürgschaft der Bank AG, Filiale ... abgesichert und wird mit dem banküblichen Zins für Spareinlagen mit gesetzlicher Kündigungsfrist verzinst. Der Mieter ist nicht berechtigt, die laufende Miete mit der Mietsicherheit zu verrechnen. Die Mietkaution wird nach Auflösung des Mietverhältnisses zurückgezahlt, sofern und soweit sie nicht in Anspruch genommen wurde.
§ 8
Nutzung der Mieträume
Unter Berücksichtigung der Belange der Wohnungseigentümergemeinschaft bedürfen die Mieter der vorherigen schriftlichen Zustimmung des Vermieters bei Vornahme der folgenden Handlungen:
- entgeltliche oder unentgeltliche Überlassung der Wohnung an Dritte soweit die Überlassung nicht nur im Wege eines Besuchs erfolgt,
- Nutzung der Wohnung zu nicht mehr reinen Wohnzwecken,
- das Anbringen von Schildern, die über normale Namensschilder hinausgehen, ebenso das Anbringen von Hinweisen oder Vorrichtungen sowie das Aufstellen von Schaukästen oder Warenautomaten,
- Um-, Ein- oder Anbauten, die die Mieträume verändern,
- Lagerung von gefährlichen Stoffen.
Die Zustimmung des Vermieters gilt jeweils nur für den erteilten Sachverhalt und kann bei Vorliegen eines wichtigen Grundes widerrufen werden.
Die Mieter haften für alle aus den vorliegend genannten Handlungen entstehenden Schäden. Das gilt auch im Falle der Zustimmung des Vermieters. Ein Anspruch gegen den Vermieter aus seiner Zustimmung läßt sich nicht herleiten.
§ 9
Betreten der Mieträume
Dem Vermieter ist es gestattet, die Mieträume nach vorheriger rechtzeitiger Anmeldung entweder selbst oder durch einen Beauftragten besichtigen zu lassen. Die Besichtigung muß zu einer angemessenen Tageszeit erfolgen.
In dringenden Fällen ist der Vermieter berechtigt, die Mieträume auch in Abwesenheit der Mieter zu betreten.
§ 10
Schönheitsreparaturen
Der Mieter ist verpflichtet, auf seine Kosten die Schönheitsreparaturen durchzuführen. Zu den Schönheitsreparaturen gehören insbesondere der Anstrich von Decken, Wänden, Holzteilen, Heizkörpern mit Heizrohren und Loggien und Balkone sowie das Tapezieren innerhalb der Mieträume. Die Arbeiten sind fachgerecht durchzuführen. Jede Änderung der Wand- und Deckenfarbe ist mit dem Vermieter abzustimmen. Der Mieter kann sich nicht darauf berufen, daß bei seinem Einzug erforderliche Schönheitsreparaturen nicht durchgeführt waren.
Die Schönheitsreparaturen werden in folgenden Zeitabständen fällig:
- Wohnküchen: alle Jahre
- Koch-/Eßküchen oder Kochnischen, Bäder: alle Jahre
- Fenster, Türen, Heizkörper, Einbaumöbel: alle Jahre
- Wohn und Schlafräume: alle Jahre
- sonstige Nebenräume: alle Jahre
Kürzere Fristen sind einzuhalten, wenn eine übermäßige Abnutzung zu verzeichnen ist.
§ 11
Instandhaltung der Mieträume
1. Der Mieter hat die Mieträume und die darin befindlichen Einbaugeräte pfleglich zu behandeln und für ausreichende Belüftung und Heizung zu sorgen.
2. Der Mieter ist für Schäden an den Mieträumen und dem Gebäude sowie an Gemeinschaftsanlagen ersatzpflichtig, soweit die Schäden von ihm, einem in seinem Haushalt lebenden Dritten oder einem auf seine Veranlassung erschienenen Besucher verursacht worden sind. Der Vermieter ist zur Abtretung seiner Ansprüche gegen Dritte verpflichtet, soweit der Mieter die eingetretenen Schäden bezahlt hat.
3. Reparaturen in den Mieträumen, die sich auf nicht mehr als DM 100,00 pro Rechnung und DM 300,00 pro Jahr belaufen, muß der Mieter bezahlen. Umfaßt sind hiervon Reparaturen an Installations- und Heizungsanlagen, Elektrizität, sanitären Anlagen, Fenster- und Türverschlüssen, Bodenbelägen u. a.
4. Auftretende Schäden hat der Mieter dem Vermieter unverzüglich anzuzeigen. Die Beseitigung der Schäden obliegt dem Vermieter. Der Mieter ist nur dann befugt, selbst für eine Beseitigung der Schäden zu sorgen, wenn der Vermieter nicht erreichbar ist oder die Schadensbehebung keinen Aufschub duldet. War der Mieter hiernach nicht zur Beseitigung der Schäden befugt, so ist der Vermieter nicht verpflichtet, die Kosten hierfür zu übernehmen. Die Kosten, die durch eine nicht rechtzeitige Anzeige von Schäden entstehen, gehen zu Lasten des Mieters.
5. Der Vermieter haftet nicht für Schäden, die an Einrichtungsgegenständen des Mieters durch Einwirkungen wie z. B. Feuchtigkeit entstehen, es sei denn, die Schadensherbeiführung erfolgte vorsätzlich oder grob fahrlässig.
§ 12
Beendigung des Mietverhältnisses
1. Bei Beendigung des Mietverhältnisses hat der Mieter die Mietsache an den Vermieter in sauberem und vertragsgemäßen Zustand herauszugeben. Zurückzugeben sind auch alle Schlüssel, die der Mieter vom Vermieter oder sonst erhalten hat.
2. Hat der Mieter Veränderungen an der Wohnung vorgenommen, so hat er auf Verlangen des Vermieters zum Auszug den ursprünglichen Zustand wiederherzustellen.
3. Gibt der Mieter die Mietsache ohne Genehmigung des Vermieters nicht rechtzeitig mit Ablauf der Mietzeit zurück, so hat er dem Vermieter Entschädigung in Höhe des bisherigen Mietzinses für jeden angefangenen Monat zu leisten.
§ 13
Personenmehrheit als Vertragspartner
1. Handlungen im Rechtsverkehr und Erklärungen eines Vermieters oder Mieters sind auch für die anderen Vermieter oder Mieter bindend.
2. Mehrere Personen als Mieter oder Vermieter haften für alle Verbindlichkeiten aus diesem Vertrag als Gesamtschuldner.
§ 14
Vertragsanlagen
Der Mieter erhält folgende Unterlagen und bestätigt den Erhalt mit der Unterschrift unter diesem Vertrag:
1. Eine Kopie der Teilungserklärung sowie der Gemeinschaftsordnung
2. Die Hausordnung
3. Merkblatt "Richtig heizen und lüften", Pflegeanleitung Parkettboden
4. Übergabeprotokoll nebst genauer Beschreibung der Wohnung
§ 15
Vertragsänderungen und Gerichtsstand
1. Änderungen und Ergänzungen dieses Vertrages sind nur dann gültig, wenn sie schriftlich vereinbart werden.
2. Gerichtsstand für Streitigkeiten aus diesem Vertrag ist das für den Ort, an dem die Wohnung belegen ist, zuständige Gericht.
