Vorlesung: Vertragsgestaltung im Zivilrecht

SS 2000

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V. Grundstückskauf ohne Finanzierung

Das Häuschen im Grünen

Fall:

Nachdem die ledige Oberstudienrätin Klara Kluge die notwendigen finanziellen Mittel angespart hat, möchte sie ihren lang ersehnten Traum eines Häuschens im Grünen nun endlich realisieren.. Sie hat ihr Traumhaus bereits gefunden und ist sich mit dem Eigentümer, den Eheleuten Veronika und Valentin Völler über den Verkauf einig. Sie sucht den Notar Prof.Dr.B.Engel auf und erklärt diesem ihre Vorstellungen: Sie habe den ganzen Kaufpreis in Höhe von 610.000 DM auf ihrem Sparkonto, wolle aber auf keinen Fall irgendein Risiko eingehen. Der Notar müsse alles Erforderliche veranlassen, um sie – selbstverständlich auch den Verkäufer – vor jedem erdenklichen Risiko zu schützen. Sie habe vollstes Vertrauen in den Notar. Dieser sollte ihr umgehend einen Vertragsentwurf erarbeiten, den sie dann mit dem Verkäufer besprechen könnte.

Überlegungen zur Vertragsgestaltung:

I. Allgemeines

Literaturhinweis: Weirich, Grundstücksrecht, 2.Aufl.1996, Beck Verlag, 576 S., 64,00 DM

1. Grundstücksrecht

a) Begriff "Grundstück"

Grundstücksbegriff ist im BGB und der GBO nicht definiert, er wird vorausgesetzt ( vgl. §§ 94 ff., 873, 890 BGB, 3 GBO ). Grundstück im Rechtsinne ist ein katastermäßig vermessener, beschriebener und kartenmäßig dargestellter Teil der Erdoberfläche, der im Grundbuch auf einem besonderen Blatt oder unter besonderer Nummer geführt wird ( RGZ 84, 265, 270 ).

Funktion der Kastasterämter und Grundbuchämter

Grundstücksgleiche Rechte ( Erbbaurecht; Wohnungseigentum, Schiffseigentum, eingetragene Luftfahrzeuge )

Bestandteile und Zubehör. Die begrifflich richtige Beurteilung der Sachteile ist bei Grundstückveräußerungen eine Voraussetzung für klare,rechtswirksame und in der Durchführung streitfrei bleibende Vereinbarungen der Beteiligten.;

wesentlicher Bestandteil des Grundstücks( § 94 Abs.1 BGB )
wesentlicher Bestandteil des Gebäudes ( § 94 Abs.2 BGB )
Scheinbestandteile ( § 95 BGB )
mit dem Grundstück verbundene Rechte ( § 96 BGB )
Zubehörgegenstände ( § 97 BGB )
bewegliche Gegenstände ohne Zubehöreigenschaft
b) Das Grundbuch/Grundbuchverfahren

Grundbuch besteht aus 5 Teilen ( § 4 GBV ):

Aufschrift/Bestandsverzeichnis/Abteilung I, II und III

Grundakten/Grundbucheinsicht/EDV-Grundbuch

Der Notar ist gem. § 21 BeurkG verpflichtet, vor Beurkundung das Grundbuch einzusehen.

Grundbuchverfahren:

Antrag als Verfahrenshandlung ( § 13 Abs.1 Satz 1 GBO )

Antragsrecht ( § 13 Abs.1 Satz 2 GBO )
Form des Antrags ( schriftlich wegen Eingangsvermerk )
materielle Wirkung des Antrags ( z.B. §§ 873 Abs.2, 878 BGB, 892 Abs.2 BGB )
Eintragungsbewilligung des Betroffenen ( § 19 GBO ); h.M. rein verfahrensrechtliche Erklärung
Behördliche Genehmigungen und Bescheinigungen
c) Erwerb von Grundstückseigentum

Notarielle Beurkundung des schuldrechtlichen Vertrags ( § 313 Satz 2BGB )
Einigung und Eintragung ( § 873 Abs.1 BGB ). Einigung als dinglicher Vertrag; grds. selbständiger Vertrag und nicht mit schuldrechtlichem Vertrag identisch.
Bei Einigung ( Auflassung ) zu beachten: §§ 925, 925 a BGB

2. Kaufvertrag

a) Form

Notarielle Beurkundung § 313 Satz1 BGB

b) Mindestinhalt des Kaufvertrags

genaue Bezeichnung der Vertragsparteien, evt Vertretungsverhältnisse
genaue Bezeichnung des Kaufobjekts
Kaufpreis

c) Sinnvolle und übliche Gestaltungsformen

aa) Kaufpreisfälligkeit

Das Eigentum geht erst mit der Eintragung im Grundbuch auf den Käufer über. Der Käufer soll in aller Regel davor geschützt werden, den Kaufpreis zu bezahlen, ohne daß der Eigentumserwerb sichergestellt ist. Aus diesem Grund wird die Fälligkeit des Kaufpreises meist davon abhängig gemacht, daß sämtliche zur Umschreibung erforderlichen behördlichen Genehmigungen ( z.B. Grundstückverkehrsordnung in den neuen Bundesländern, Grundstücksverkehrsgesetz, sanierungsrechtliche Genehmigung nach § 144 BauGB, rechtsaufsichtliche Genehmigung bei Veräußerung durch Gemeinde, vormundschaftsgerichtliche Gernehmigung ), gegebenfalls die Vorkaufsrechtsverzichtserklärung der Gemeinde sowie die Eintragung einer Auflassungsvormerkung vorliegen. In komplizierten Fällen kann auch die Abwicklung über ein Notaranderkonto sinnvoll sein.

Desweiteren erfolgen Regelungen für den Fall, daß der Käufer bei den Fälligkeit den vereinbarten Kaufpreis nicht begleicht ( Verzugszinsen; Rücktrittsrecht unter Abbedingung von § 454 BGB, Zwangsvollstreckungsunterwerfung.

bb) Die Auflassungsvormerkung

Wichtigstes Sicherungsmittel für den Käufer ist die Eintragung der Auflassungsvormerkung oder auch Eigentumsverschaffungsvormerkung.

(1) Entstehungsvoraussetzungen der Vormerkung:

* Wirksamer schuldrechtlicher Anspruch auf Herbeiführung einer Rechtsänderung eines dinglichen Rechts an einem Grundstück

* Bewilligung des Verpflichteten oder einstweilige Verfügung (§ 885 BGB)

* Eintragung der Vormerkung im Grundbuch

* Berechtigung des Bestellers bzw. §§ 878 oder 892 BGB

(2) Sicherungswirkung der Vormerkung

In Grundstückssachen ist wegen der Zweiaktigkeit des Rechtserwerbs eine Zug um Zug-Leistung nicht möglich. Das Verpflichtungsgeschäft und die Eintragung der Auflassung des Eigentümers fallen in der Regel zeitlich auseinander, weil zu dem Rechtsgeschäft noch Genehmigungen und Bescheinigungen (z. B. Unbedenklichkeitsbescheinigung der Grunderwerbsteuerbehörde, Vorkaufsrechtserklärungen etc.) erforderlich sind. Die Zwischensparte zwischen Verpflichtungsgeschäft und Eintragung bedeutet ein Risiko für den Erwerber (Verlust der Verfügungsbefugnis, Zwischeneintragungen, z. B. Sicherungshypothek etc.).

Beispiele:

V. hat ein Grundstück an K. verkauft und K. hat den Kaufpreis bezahlt. Bevor K. als Eigentümer eingetragen wird, kann z. B. folgendes geschehen:

* V. fällt in die Insolvenz: allgemeines Verfügungsverbot (§ 21 InsO)

* V. verkauft vertragswidrig das Grundstück an einen Dritten, der ihm einen höheren Preis zahlt und das Grundstück wird an den Dritten aufgelassen und auf ihn umgeschrieben

* V. belastet das Grundstück mit einer Grundschuld für einen Gläubiger

* Das Grundstück wird aufgrund eines vollstreckbaren Titels eines persönlichen Gläubigers im Zwangsversteigerungsverfahren beschlagnahmt.

* Keine Grundbuchsperre, keine Verfügungsbeschränkung (kein § 894 BGB)

* relative Unwirksamkeit vormerkungswidriger Verfügungen: § 883 Abs. 2, eventuell i. V. m. § 888 BGB: Hilfsanspruch auf Abgabe der Zustimmungserklärung zur Verwirklichung des vorgemerkten Anspruchs bzw. Löschung des vormerkungswidrigen Rechts; Systematik Auflassungsanspruch gegen V. aus § 433, Zustimmungsanspruch nach §§ 883 Abs. 1, 888 S. 1 BGB.

* Rangwirkung § 879 BGB

* Sicherungswirkung im Insolvenzverfahren (§ 106 InsO)

a) Eigentumsübergang

Ebenso wie der Käufer vor übeilter Bezahlung geschützt wird, muß eine Sicherung des Verkäufers vor einem Eigentumsverlust ohne Kaufpreiszahlung erfolgen. In der Praxis haben sich drei Möglichkeiten durchgesetzt:

Separate Beurkundung der Auflassung
sog. "Ausfertigungssperre ( Abschriften des Vertrages nur ohne Auflassung )
Bewilligungsaussetzung ( Bewilligung zur Umschreibung erfolgt später )
dd) Wirtschaftlicher Übergang

Es sollte eine Regelung aufgenommen werden, ab welchem Zeitpunkt der Käufer berechtigt ist, den Kaufgegenstand in Besitz zu nehmen und nutzen sowie im Gegenzug verpflichtet ist, die anfallenden Kosten und Lasten zu tragen.Meist wird dies mit der Kaufpreiszahlung verknüpft, da eine solche Regelung dem Zug-um-Zug-Prinzip des § 320 BGB entspricht sowie der Vermutung des § 452 BGB.

ee) Regelungen zu Erschließungskosten

Dieser Regelungsbereich bereitet in der Praxis nicht selten Probleme, zumal die Höhe eventuelll anfallender Erschließungsbeiträge enorm sein kann. Nach der gesetzlichen Regelung des § 436 BGB haftet der Verkäufer nicht für die Freiheit von öffentlichen Abgaben, dem Erschließungsbeitrag nach § 127 BauGB und Anliegerbeiträgen für öffentliche Versorgungs- und Entsorgungsleistungen aufgrund landesrechtlicher Kommunalabgabengesetzen. Häufig soll aber das Grundstück voll erschlosen verkauft werden. In jedem Fall sollte eine diesbezügliche Regelung im Vertrag nicht fehlen.

ff) Rechtsmängelhaftung

(1) Allgemeines

Nach § 434 BGB besteht Pflicht zur lastenfreien Eigentumsverschaffung. Sofern jedoch im Grundbuch Rechte eingetragen sind, bedarf es einer Übernahme- oder Ablöseregelung im Vertrag. Gleiches gilt auch für den Fall, daß das Objekt (teilweise) vermietet wird. Zwar gehen Mietverhältnisse nach § 571 BGB über, jedoch würde der Verkäufer Gewährleistungsansprüchen des Käufers ausgesetzt sein.

Rechtsfolgen: * Zahlungsverweigerung (§ 320, 440 Abs. 1 BGB)

* Rücktritt oder Schadensersatz wegen Nichterfüllung (§§ 440, 326)

(2) Technik der Lastenfreistellung im notariellen Kaufvertrag

Häufig hat der Verkäufer das Grundstück zur Finanzierung selbst mit Grundpfandrechten (in der Regel Grundschulden) zugunsten von Banken und Kreditinstituten belastet. Häufig sind die zugrundeliegenden Darlehen noch nicht vollständig getilgt. Die Sicherung der Lastenfreistellung auch im Hinblick auf diese Belastungen muß daher gewährleistet werden. Es muß daher zunächst geklärt werden, welche Belastungen im Grundbuch eingetragen sind (Problem der nicht eingetragenen Baulasten), welche Belastungen gelöscht werden sollen und welche Belastungen der Käufer eventuell übernimmt. In der Regel sind Belastungen in Abt. III mit einem Teil des Kaufpreises zu löschen, wenn noch Darlehenszahlungen ausstehen. Die Gläubiger werden in der Regel nur dann bereit sein ihr Recht löschen zu lassen, wenn ein Teil des Kaufpreises zur Erfüllung des Darlehens an sie gezahlt wird. Der Notar hat daher auch die Gläubiger in die Vertragsabwicklung einzubeziehen.

Der Kaufpreis wird dann fällig gestellt, wenn die Lastenfreistellung sichergestellt ist. Darunter versteht die Praxis, daß die zur Lastenfreistellung erforderlichen Unterlagen (Löschungsbewilligungen, Freigaben, Grundschuldbriefe) dem Notar in grundbuchtauglicher Form vorliegen, und zwar entweder ohne Auflagen oder unter Auflagen, zu deren Erfüllung der Kaufpreis ausreicht.

Problem hierbei ist, daß die Ablösung der im Grundbuch eingetragenen Gläubiger des Verkäufers dann scheitern kann, wenn andere Gläubiger des Verkäufers dessen Kaufpreisanspruch pfänden. Um solche Pfändungen ins Leere laufen zu lassen, wir vielfach bereits im Kaufvertrag der Kaufpreis an den oder die abzulösenden Gläubiger abgetreten. Um so problematischer ist dies nur, wenn lediglich einzelne Gläubiger abzulösen ist, denn dieser muß die Abtretung vor Pfändung annehmen, sonst ist die Pfändung unwirksam. Deshalb ist es in der Praxis besser, durch sog. unechten Vertrag zugunsten Dritter Zahlungen des Kaufpreises ausschließlich an die abzulösenden Gläubiger zu vereinbaren. Eine derartige Vereinbarung wirkt dann auch den Pfändungsgläubigern gegenüber.

gg) Sachmängelhaftung

Beim Verkauf eines unbebauten oder mit einer Altimmobilie bebauten Grundstücks ist ein vollständiger Haftungsausschluß für Sachmängel bis zur Grenze von § 476 BGB üblich und sachgerecht. Dies kann im Einzefall anders sein, z.B. Verkauf eines Baugrundstücks.

hh) Zwangsvollstreckungsunterwerfung

Zur weiteren Sicherung der Kaufpreiszahlung wird in der Regel die Unterwerfung unter die sofortige Zwangsvollstreckung nach § 794 Nr. 5 ZPO in die Urkunde aufgenommen. Da die Unterwerfungserklärung Vollstreckungstitel ist, muß sie hinsichtlich ihres Inhaltes hinreichend bestimmt sein. Problem sind dabei etwaige Fälligkeits- oder Verzugszinsen.

ii) Kosten

Kosten für Notar, Grundbuchamt, Genehmigung und GrunderwerbssteuerBGB: z.B.: §§ 138, 242 BGB

AGBG, sofern der Vertrag in dessen Anwendungsbereich fällt

Verbraucherkreditgesetz

VI. Grundstückskauf mit Finanzierung

Abwandlung des Falles:

Frau Kluge hat vom Kaufpreis nur 200.000,-- DM angespart. Der Rest soll bei der Stadtsparkasse Würzburg finanziert werden. Weitergehende Sicherheiten als ihr Erspartes hat Frau Kluge allerdings nicht. Was tun ?

Überlegungen zur Vertragsgestaltung

1. Mögliche Kreditbesicherungen

a) Bürgschaft § 765 BGB

In der Praxis völlig unüblich. Es fehlt in aller Regel an potientiellen Bürgen, zudem bietet die Bürgschaft den Banken keine dingliche Sicherheit. Es werden durch die Kreditinstitute meist nur Hypothken oder Grundschulden akzeptiert.

b) Hypothek

Hypothek ist Pfandrecht an einem Grundstück zur Sicherung einer bestimmten Geldforderung ( § 1113 BGB ). Sie gibt bei Pfandreife, d.h. bei Fälligkeit der gesicherten Forderung, ein dingliches Verwertungsrecht, d.h. ein Recht zur Zwangsversteigerung und/oder Zwangsverwaltung des Grundstücks nach den Regeln des ZVG. Das Entstehen und Bestehen der Hypothek setzt eine Forderung voraus:

Solange Forderung nicht entstanden ist, steht Hypothek dem Eigentümer zu ( § 1163 Abs.1 Satz 1 BGB )
Erlischt Forderung, geht Hypothek auf den Eigentümer über ( § 11 63 Abs.1 Satz 2 BGB )
Forderung und Hypothek können nur zusammen übertragen werden ( § 1153 Abs. 2 BGB ).

Aus dem Grundsatz der Akzessorietät ergibt sich, daß Gläubiger der Forderung und der Hypothek nur dieselbe Person sein kann. Schuldner der Forderung und Grundstückseigentümer können verschiedene Personen sein ( § 1143 BGB ).

c) Grundschuld

Während die Hypothek das bestehen einer zu sichernden Forderung voraussetzt, ist die Grundschuld abstrakt, d.h. zur Entstehung und zum Fortbestehen der Grundschuld ist eine persönliche Forderung nicht erforderlich. Es gelten zwar die Vorschriften über die Hypothek ( § 1113 ff BGB ) entsprechend, aber nur, soweit sich nicht daraus ein anderes ergibt, daß die Grundschulöd eine Forderung nicht voraussetzt ( § 1192 Abs.1 BGB ). Hieraus ergeben sich wesentliche Unterschiede:

Die Grundschuld entsteht durch Einigung und Eintragung sowie gegebenenfalls Übergabe des Grundschuldbriefes;
Grundschuld bleibt auch dann Bestehen, wenn Zahlungen auf die gesicherte Forderung geleistet werden;
Grundschuld kann ohne die gesicherte Forderung und Forderung kann ohne die sie sicherende Grundschuld abgetreten werden;
Gegen die Grundschuld können aus der Forderung keine Einwendungen und Einreden geltend gemacht werden,. Die Grundschuld ist insbesondere nicht von der Fälligkeit der Forderung abhängig.
Wegen der Abstraktheit der Grundschuld werden in der Praxis die notwendigen Absprachen zur Verwendung der Grundschuld in der Form einer separaten Zweckerklärung getroffen. Bei der Abfassung dieser Erklärungen ist große Sorgfalt geboten. In diesem Bereich sind viele juristische Probleme angesiedelt und eine umfangreiche Judikatur ergangen, die sich aller Regel damit beschäftigt, inwieweit eine bestimmte Zweckbestimmungserklärung einen Verstoß gegen das AGBG darstellt. So ist z.B. eine formularmäßige Zweckerklärung überraschend und damit ein Verstoß gegen § 3 AGBG, wenn sie den Sicherungsbereich über den durch den Anlaß des Geschäfts bestimmten Rahmen hinaus in einem nicht zu erwartenden Umfang erweitert ( BGH NJW 1996, 191 ). Dies ist z.B. gegeben, wenn der Anlaß der Grundschuldbestellung die Sicherung einer bestimmten fremden ( auch des Ehegatten, BGH NJW 1997, 2672 ) oder eigenen Schulld war und alle bestehenden und künftigen Forderungen gegen den persönlichen Schuldner ( BGHZ 109, 197 ) oder einen Dritten einbezogen werden. Es soll aber keinen Verstoß gegen das AGBG darstellen, wenn ein mit Kreditgeschäften vertrauter Sicherungsgeber die Grundschuld auch zur Sicherung bestehender und künftiger eigener oder fremder Verbindlichkeiten bestellt ( BGH NJW 1991, 3141).

d) Verpfändung des Übereigungsanspruchs/Anwartschaftsrechts auf Übereignung

Der Anspruch auf Übereignung kann verpfändet werden ( § 1273 ff BGB ), ebenso das Anwartschaftsrecht des Auflassungsempfängers. Bei letzterem ist allerdings die Form des § 925 BGB zu beachten. Ist bereits eine Vormerkung im Grundbuch eingetragen, wird die Verpfändung auf Antrag bei der Vormerkung vermerkt. Mit Eigentumsumschreibung entsteht kraft Gesetzes eine Sicherungshypothek am Grundstück, sofern nichts anderes vereinbart wird.

2. Besicherung von Krediten in der Grundstückspraxis

Im Grundstücksrecht werden Forderungen in aller Regel durch Grundpfandrechte gesichert. Hierbei hat sich, insbesondere aufgrund der Wiederverwendbarkeit die Grundschuld durchgesetzt. Die Grundpfandrechtsbestellungen werden meist mit einer Zwangsvollstreckungsunterwerfung ( § 794 Abs.1 Nr.5 ZPO ) des Schuldners verbunden, und zwar in dinglicher und persönlicher Hinsicht.

Soll das Kaufgrundstück bereits vor Eigentumsumschreibung als Sicherheit für die Bank des Käufers eingesetzt werden, bedarf es hierzu einer Zustimmung des Verkäufers im Kaufvertrag, sowie einer entsprechenden Vollmacht zur Vorwegbeleihung. Solche sog. Finanzierungsvollmachten sind ständige Praxis, da ansonsten in aller Regel ein finazierten Kauf nicht möglich ist. Sowohl bei der Abfassung der Vollmacht, als auch bei der Grundschuldbeurkundung, treffen den Notar hierbei erhöhte Sorgfaltspflichten, bei deren Beachtung, ein Vorwegbeleihung weitgehend risikofrei ist. Die Absicherung geschieht dergestalt, daß der Sicherungsvertrag ( Zweckbestimmungserklärung ) zwischen Verkäufer und der Bank so gestaltet wird, daß die Bank die Grundschuld nur eingeschränkt, nämlich zur Kaufpreisfinanzierung ) verwenden darf.

Exkurs: Sofern der Verkäufer durch einen Bevollmächtigten vertreten wird, stellt sich in der Praxis häufig das Problem, ob und inwieweit der Bevollmächtigte dem Käufer ein solche Finanzierungsvollmacht erteilen darf. Es handelt sich um einen Fall der sog. Untervollmacht. Es gilt hierbei zunächst der Grundsatz, daß Vollmachten im Zweifel eng auszulegen sind. Die Rechtssprechung zieht daraus den Schluß, daß Grundstücksvollmachten, die nicht explizit das Recht zur Unterbevollmächtigung enthalten, nicht zur Bestellung einer Finazierungsvollmacht geeignet sind ( Thüringer OLG, OLG-NL 1994, 246 ).

Von großer Bedeutung ist bei der Grundpfandrechtsbestellung der Rang des zu bestellenden Pfandrechts. Dieser entscheidet über sein Schicksal in der Zwangsversteigerung. Dingliche Rechte der Abt. II und III des Grundbuches, die dem betreibenden Gläubiger im Rang vorgehen, bleiben beim Zuschlag bestehen und sind vom Erwerber zu übernehmen ( §§ 52 Abs.1, 44 Abs.1 ZVG ) Dagegen erlöschen dem betreibenden Gläubiger gleichstehende oder nachgehende Rechte in Abteilung II und III mit dem Zuschlag ( §§ 52Abs.1 Satz 2, 91 Abs.1 ). Ob und inwieweit ein erlöschendes Recht ersatzweise am Erlös beteiligt wird, hängt wiederum von seinem Rang ab. Das rangbessere Recht wird vor dem rangschlechteren Recht befriedigt.

Die Rangfolge bestimmt sich nach § 10 ZVG.:

Rangklasse 1: Die Kosten einer Zwangsverwaltung, soweit sie die Erträge übersteigen.

Rangklasse 1 a: Kosten für die Feststellung der beweglichen Gegenstände, auf die sich die Versteigerung erstreckt.

Rangklasse 2: Lohnansprüche der landwirtschaftlichen Arbeitnehmer.

Rangklasse 3: angemeldete öffentliche Lasten des Grundstücks ( z.B. Grundsteuer; angeforderte Erschließungs- und Ausbaubeiträge, Umlegungsbeiträge. Alle öffentliche Lasten, die in Rangklasse 3 fallen, sind untereinander im Range gleich ( § 10 Abs.1 Satz 2 ZVG ).

Rangklasse 4: Dingliche Rechte am Grundstück, das sind alle vor der Beschlagnahme in Abt. II und III eingetragenen Rechte, soweit sie nicht in die Rangklasse 6 oder 8 fallen. Für diese Rechte gilt untereinander nach § 11 Abs. 1 ZVG das Rangverhältnis, das sich nach dem Grundbuchrang ( §§ 879 – 881, 883 BGB ) ergibt. Zudem fallen in Rangklasse 4 noch Überbaurenten, Notwegrenten sowie altrechtliche Dientsbarkeiten ( siehe Art 187 EGBGB )

Rangklasse 5: Ungesicherte Vollstreckungsgläubiger.

Rangklasse 6: Dingliche Rechte nach der Beschlagnahme.

Rangklasse 7: Ansprüche der 3.Klasse wegen älterer Rückstände.

Rangklasse 8: Ansprüche der 4.Klasse wegen älterer Rückstände.

Vertragsmuster

Kaufvertrag

Heute, den eintausendneunhundert

- 19 -

erschienen vor mir,

,

Notar in ,

in meinen Amtsräumen in

1. Die Ehegatten Veronika Völler, geb. Müller, Hausfrau, geb. am 23.03.1955

und Valentin Völler, Kaufmann, geb. am 12.06.1950,

beide wohnhaft in Saarlouiser Str. 39a, Nürnberg

verheiratet im gesetzlichen Güterstand der Zugewinngemeinschaft

ausgewiesen durch gültigen deutschen Personalausweis,

2 Frau Klara Kluge, geb.Kluge, Lehrerin, geb. 25.07. 1945,

nach Angabe ledig,

wohnhaft in......................

ausgewiesen durch gültigen deutschen Personalausweis.

Die Erschienenen waren gleichzeitig vor mir anwesend. Auf Ansuchen beurkunde ich ihren Erklärungen gemäß, was folgt:

§ 1

Grundbuch- und Sachstand

Das Grundbuch des Amtsgerichts Nürnberg fürGibitzenhof

Band 408 Blatt 11281

wurde am01.06.2000 eingesehen.

Dort ist im Eigentum der Eheleute Veronika und Valentin Völler

- Miteigentümer zu je ½ -

folgender Grundbesitz eingetragen:

FlNr. 670/38 Saarlouiser Str. 39a, Gebäude- und Freifläche zu 355 qm

Dieser Grundbesitz ist im Grundbuch wie folgt belastet:

Abteilung II: unbelastet

Abteilung III:

DM 204.000,-- Briefgrundschuld für die Allianz Lebensversicherungs-AG, Berlin und

München

DM 106000,-- Buchgrundschuld für die Bayerische Hypotheken-und Wechselbank AG,

München

§ 2

Verkauf

Die Ehegatten

Veronika Völler, geb. Müller, Hausfrau, geb. am 23.03.1955

und Valentin Völler, Kaufmann, geb. am 12.06.1950,

beide wohnhaft in Saarlouiser Str. 39a, Nürnberg

verheiratet im gesetzlichen Güterstand der Zugewinngemeinschaft

- im folgenden "der Verkäufer" genannt –

verkaufen das in § 1 bezeichnete Vertragsobjekt mit allen Rechten und dem gesetzlichen Zubehör

an

Frau Klara Kluge, geb.Kluge, Lehrerin, geb. 25.07. 1945,

nach Angabe ledig,

wohnhaft in......................

- im folgenden "der Käufer" genannt –

zum Alleineigentum

Neben dem Zubehör sind keine beweglichen Gegenstände, insbesondere auch kein Inventar, mitverkauft.

§ 2

Kaufpreis; Fälligkeit

Der Kaufpreis beträgt DM 610.000,--

- in Worten: sechshundertzehntausend Deutsche Mark -.

1. Fälligkeit, Lastenfreistellung

Der Kaufpreis ist innerhalb von zwei Wochen fällig und zu bezahlen (Kontogutschrift), nachdem der Notar dem Käufer per Einschreiben mitgeteilt hat (Datum des Postalia-Abdrucks), daß

a) die zugunsten des Käufers bewilligte Eigentumsvormerkung im Grundbuch eingetragen ist, und zwar mit Rang nur nach den in § 1 aufgeführten Belastungen bzw. mit Rang nach Grundpfandrechten, bei deren Bestellung der Käufer mitgewirkt hat,

b) die zu diesem Vertrag erforderlichen Genehmigungen vorliegen,

c) dem Notar hinsichtlich der gesetzlichen Vorkaufsrechte nach dem BauGB und dem MaßnahmenG zum BauGB eine Erklärung der zuständigen Gebietskörperschaft in grundbuchmäßiger Form vorliegt, wonach solche Vorkaufsrechte nicht bestehen oder zum gegenwärtigen Kauf nicht ausgeübt werden und

d) dem Notar für alle nach dem Inhalt dieses Vertrages zu beseitigenden Belastungen Lastenfreistellungsunterlagen in grundbuchmäßiger Form bedingungslos oder nur unter solchen Zahlungsauflagen vorliegen, die aus dem Kaufpreis erfüllbar sind. Zur Einholung und Entgegennahme der Lastenfreistellungsunterlagen - auch gem. § 875 Abs. 2 BGB - wird der Notar allseits bevollmächtigt.

Soweit eingetragene Gläubiger für die Lastenfreistellung Ablösebeträge verlangen, hat der Verkäufer gegen den Käufer nur Anspruch auf Erfüllung dieser Zahlungsauflagen, nicht auf Zahlung an sich oder sonstige Dritte, ohne daß die Gläubiger insoweit ein eigenes Forderungsrecht erwerben. Zur Überprüfung der geforderten Ablösebeträge sind Notar und Käufer weder berechtigt noch verpflichtet. Die Erfüllung der Zahlungsauflagen durch den Käufer erfolgt für Rechnung des Verkäufers in Anrechnung auf den Kaufpreis.

Soweit der Kaufpreis nicht zur Lastenfreistellung benötigt wird, ist er ausschließlich durch Überweisung auf das Konto des Verkäufers bei der Hypovereinsbank Würzburg, BLZ 700300232 , Konto-Nr 987657. zu bezahlen.

Aufschiebend bedingt mit Zahlung der Ablösebeträge tritt der Verkäufer an den dies annehmenden Käufer entsprechend dem Erwerbsverhältnis gem. § 2 dieses Vertrages alle Eigentümerrechte und Rückübertragungsansprüche ab, die ihm in Ansehung eingetragener Grundpfandrechte aus irgendeinem Rechtsgrund zustehen, und bewilligt die Umschreibung im Grundbuch.

2. Verzug, Fälligkeitszinsen

Der Käufer kommt mit der Zahlung in Verzug, wenn er auf eine Mahnung des Verkäufers, die nach Eintritt der Fälligkeit erfolgt, nicht zahlt, jedenfalls aber nach § 284 Abs. 3 BGB 30 Tage nach Zugang der notariellen Fälligkeitsmitteilung. Die Beteiligten vereinbaren, daß die Fälligkeitsmitteilung des Notars der Zahlungsaufforderung des Verkäufers gleichsteht.

Bis zum Eintritt der Fälligkeit des Kaufpreises wird auf eine Verzinsung verzichtet. Die gesetztlichen Rücktrittsrechte bei Zahlungsverzug bleiben in Abweichung von § 454 BGB bestehen.

Zahlt der Käufer den Kaufpreis bei Fälligkeit ganz oder teilweise nicht, hat er den offenen Kaufpreisteil mit 5 % über dem Basiszinssatz nach § 1 Diskontsatz-Überleitungsgesetz jährlich zu verzinsen.

3. Vorkaufsrecht

Wird ein Vorkaufsrecht ausgeübt, so sind beide Vertragsteile zum Rücktritt vom Vertrag berechtigt; ein Anspruch auf Schadensersatz oder Verzinsung bereits geleisteter Kaufpreisteile besteht in diesem Fall nicht.

§ 3

Besitzübergang

Besitz, Nutzungen und Lasten, Haftung, Verkehrssicherungspflichten und Gefahr gehen mit dem Tag der vollständigen Bezahlung des Kaufpreises auf den Käufer über.

Bestehende Sach- und Betriebshaftpflichtversicherungen, insbesondere auch eine etwaige Brandversicherung, gehen kraft Gesetzes auf den Erwerber über, sofern dieser sie nicht innerhalb eines Monats nach Eigentumsumschreibung kündigt. Mit Zahlung des Kaufpreises werden dem Erwerber alle versicherungsrechtlichen Ansprüche des Veräußerers bezüglich des Vertragsobjektes abgetreten. Ab dem Zeitpunkt des Lastenübergangs trifft ihn auch die Pflicht zur Prämienzahlung und zur Anzeige an den Versicherer. Die Beteiligten wurden darauf hingewiesen, daß der Versicherungsschutz erlöschen kann, wenn die Anzeige nicht unverzüglich erfolgt.

§ 4

Erschließung

Der Verkäufer versichert, daß die gesamte Erschließung des Vertragsbesitzes gem. BauGB und Kommunalabgabengesetz mit Straßenausbau, und Entwässerung durchgeführt, endabgerechnet und bezahlt ist, so daß für diesen Erschließungszustand keine Zahlungen mehr zu leisten sind. Sollten wider Erwarten hierfür noch Zahlungen vom Käufer verlangt werden, hat der Verkäufer den Käufer davon freizustellen.

Anläßlich künftiger Baumaßnahmen auf dem Vertragsbesitz angeforderte Kosten, wie Baukostenzuschüsse, Hausanschlußkosten und Nacherhebungen von Erschließungskosten, sind jedoch ausschließlich vom Käufer zu tragen.

Die Kostentragungspflicht hinsichtlich etwa vorhandener Versorgungsanlagen für Elektrizität, Gas und - soweit privatrechtlich abgerechnet - Wasser richtet sich nach den einschlägigen Vereinbarungen mit den örtlichen Versorgungsunternehmen. Bereits erteilte Aufträge gehen zu Lasten des Auftraggebers.

§ 5

Rechtsmängelgewährleistung

Der Verkäufer gewährleistet jeweils als Hauptleistungspflicht, daß der Käufer ungehinderten Besitz und lastenfreies Eigentum erhält, soweit in dieser Urkunde nichts anderes vereinbart ist.

Die in Abteilung III des Grundbuchs eingetragenen Grundschulden, die in § 1 dieser Urkunde aufgeführt ist, sollen gelöscht werden.

Allen zur Lastenfreistellung bewilligten Löschungen oder Rangänderungen wird mit dem Antrag auf Vollzug zugestimmt, auch soweit weiterer Grundbesitz betroffen ist.

Der Vertragsbesitz ist nicht vermietet.

Der Verkäufer steht dafür ein, daß der Vertragsbesitz nicht im Rahmen des Sozialen Wohnungsbaus errichtet wurde und somit keiner Wohnungsbindung unterliegt.

§ 6

Sachmängelgewährleistung

Der Verkäufer leistet für die Richtigkeit des amtlichen Flächenmaßes sowie für die Beschaffenheit, die Verwendbarkeit und den Ertrag des Vertragsbesitzes keine Gewähr. Er haftet auch nicht für verborgene Mängel, gewährleistet jedoch, daß der Vertragsbesitz im derzeitigen Zustand auf den Käufer übergeht.

Der Verkäufer versichert, daß nach seiner Kenntnis der Vertragsbesitz nicht mit Mängeln behaftet ist, auf deren Vorhandensein der Käufer angesichts ihrer Bedeutung nach Treu und Glauben einen Hinweis erwarten dürfte. Auch Verunreinigungen des Bodens mit Ablagerungen, die den Wert des Grundstücks herabsetzen (Altlasten), sind ihm nicht bekannt.

§ 7

Vollstreckungsunterwerfung

Der Käufer unterwirft sich wegen der in dieser Urkunde in § 2 eingegangenen

Zahlungsverpflichtung, - hinsichtlich der Zinsen i. H. v. abstrakt anerkannten 9 % ab heute -, der sofortigen Zwangsvollstreckung aus dieser Urkunde in sein gesamtes Vermögen. Mehrere Beteiligte, die zu derselben Leistung verpflichtet sind, haften als Gesamtschuldner.

Vollstreckbare Ausfertigungen dieser Urkunde sind dem jeweiligen Gläubiger auf dessen Antrag ohne den Nachweis der Tatsachen zu erteilen, von denen die Entstehung oder die Fälligkeit des Anspruchs abhängen.

§ 8

Vollzugsauftrag

Alle Beteiligten beauftragen und bevollmächtigen den amtierenden Notar, seinen amtlichen Vertreter oder Nachfolger im Amt, die zum Vollzug dieser Urkunde erforderlichen Genehmigungen und Erklärungen anzufordern, den Verkauf etwaigen Vorkaufsberechtigten anzuzeigen, auch den Teilvollzug der Urkunde zu betreiben, Anträge beim Grundbuchamt auch über § 15 GBO hinaus zu stellen, Rangerklärungen vorzunehmen und Anträge der Beteiligten ganz oder teilweise zurückzunehmen. Soweit Bescheide ohne Einschränkungen erteilt werden, sollen diese ausschließlich dem auch gem. § 875 Abs. 2 BGB allseits empfangsbevollmächtigten Notar übersandt werden; auf förmliche Zustellung und Einlegung von Rechtsbehelfen wird insoweit bereits jetzt durch alle Beteiligten verzichtet. Versagende Bescheide oder Bescheide unter Auflage sind den Beteiligten - unter Übersendung einer Abschrift an den Notar - zuzustellen.

Die Vollzugsmitteilungen des Grundbuchamtes sind für alle Beteiligten dem Notar zu erteilen.

§ 9

Vollmacht zur Kaufpreisfinanzierung

Der Verkäufer verpflichtet sich, bei der Bestellung von Grundpfandrechten zur Kaufpreisfinanzierung ohne Übernahme einer persönlichen Haftung oder von Kosten mitzuwirken, wenn gleichzeitig die nachfolgenden Sicherungsvereinbarungen getroffen werden. Trotz Mitwirkung des Verkäufers ist es jedoch allein Sache des Käufers, dafür zu sorgen, daß etwa benötigte Finanzierungsmittel bei Kaufpreisfälligkeit zur Verfügung stehen.

Der Verkäufer bevollmächtigt den Käufer und mehrere Käufer bevollmächtigen sich gegenseitig, jeweils befreit von den Beschränkungen des § 181 BGB, zu folgenden Rechtshandlungen:

An dem Vertragsbesitz dürfen Grundpfandrechte in beliebiger Höhe mit Jahreszinsen bis zu 18 % und einer einmaligen Nebenleistung bis zu 6 % des Grundpfandrechtsnennbetrages bestellt werden. Dazu bewilligt und beantragt der Verkäufer die Eintragung der Grundpfandrechte samt dinglicher Vollstreckungsunterwerfung in das Grundbuch und stimmt allen zur Rangbeschaffung notwendigen Erklärungen zu. Jeder Käufer übernimmt die persönlichen Zahlungsverpflichtungen und unterwirft sich insoweit der Zwangsvollstreckung. Er tritt außerdem mit der Auflassungsvormerkung im Rang hinter die Grundpfandrechte samt Zinsen und Nebenleistungen zurück. Durch Sicherungszweckerklärung (deren Ausgestaltung ist von der Vollmacht umfaßt) wird der Gläubiger angewiesen, das bestellte Grundpfandrecht nur zur Sicherung des tatsächlich an den Verkäufer oder für dessen Rechnung an Ablösegläubiger ausbezahlten Kaufpreises zu verwenden, solange der Kaufpreis und die Grunderwerbsteuer noch nicht vollständig bezahlt sind.

Die Kaufpreisfinanzierungsgläubiger werden hiermit unwiderruflich angewiesen, die unter Mitwirkung des Verkäufers gesicherten Darlehen bis zur vollständigen Bezahlung von Kaufpreis und Grunderwerbsteuer bei Fälligkeit entsprechend den Bestimmungen des Kaufvertrages ausschließlich unmittelbar an den Verkäufer bzw. etwaige Ablösegläubiger auszuzahlen, an welche die Auszahlungsansprüche des Käufers hiermit - soweit zulässig - auflösend bedingt auf den vorgenannten Zeitpunkt abgetreten werden.

Die Beurkundungen aufgrund der vorstehenden Vollmacht können nur an dieser Notarstelle erfolgen.

§ 10

Vormerkung

Zur Sicherung des Anspruchs des Käufers auf Übertragung des Eigentums an dem Vertragsobjekt bewilligt der Verkäufer und beantragt der Käufer zu dessen Gunsten eine

Vormerkung

gem. § 883 BGB an dem in § 1 bezeichneten Grundbesitz ohne weitere Voraussetzungen an nächstoffener Rangstelle in das Grundbuch einzutragen.

Der Käufer bewilligt, die Vormerkung bei der Eigentumsumschreibung wieder zu löschen, vorausgesetzt, daß nachrangig keine Eintragungen bestehen bleiben, denen er nicht zugestimmt hat.

§ 12

Auflassung

Die Beteiligten sind über den vereinbarten Eigentumsübergang in dem angegebenen Erwerbsverhältnis einig. Diese Erklärung der

Auflassung

enthält jedoch ausdrücklich weder die Eintragungsbewilligung noch den Eintragungsantrag. Zu deren Erklärung der amtierende Notar, sein amtlicher Vertreter oder Nachfolger durch die Beteiligten unwiderruflich, über den Tod hinaus und unter Befreiung von den Beschränkungen des § 181 BGB bevollmächtigt.

Der Notar wird angewiesen, den Vertrages samt Auflassung beim Grundbuchamt erst vorzulegen und die Eigentumsumschreibung gemäß dieser Vollmacht erst zu bewilligen und zu beantragen, wenn ihm der Verkäufer unverzüglich nach Erhalt des Geldes schriftlich bestätigt oder hilfsweise der Käufer nachgewiesen hat, daß der Kaufpreis (ohne etwaige Zinsen) bezahlt ist. Bis zu diesem Zeitpunkt dürfen beglaubigte Abschriften und Ausfertigungen nur im Auszug, ohne die Auflassung, erteilt werden.

§ 11

Hinweise des Notars

Der amtierende Notar bzw. sein amtlicher Vertreter hat die Beteiligten über die rechtliche Bedeutung der von ihnen abgegebenen Erklärungen belehrt und abschließend insbesondere auf folgendes hingewiesen:

- Das Eigentum geht nicht schon mit der heutigen Beurkundung, sondern erst mit der Eigentumsumschreibung im Grundbuch auf den Käufer über.

- Die Umschreibung kann erst erfolgen, wenn nach Zahlung der gesetzlichen Grunderwerbsteuer die Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamtes erteilt ist und ferner die Negativbescheinigung wegen etwaiger gesetzlicher Vorkaufsrechte erteilt sind. Bei unbebauten Grundstücken, die als Wohnbauflächen vorgesehen sind, kann der bei Vorkaufsrechtsausübung zu zahlende Betrag auf den Verkehrswert begrenzt sein.

- Der Vertragsbesitz haftet kraft Gesetzes für Rückstände an öffentlichen Abgaben und Erschließungskosten.

- Unabhängig von den Vereinbarungen in dieser Urkunde, die nur im Innenverhältnis gelten, haften beide Vertragsteile kraft Gesetzes für die Grunderwerbsteuer und die Kosten als Gesamtschuldner.

- Es ist erforderlich, daß alle Vereinbarungen richtig und vollständig beurkundet werden. Andernfalls kann der ganze Vertrag nichtig sein.

§ 12

Kosten, Abschriften

Die Kosten für die Beurkundung, eventuelle Genehmigungen und den Vollzug dieses Vertrages sowie die Grunderwerbsteuer trägt der Käufer. Die Kosten einer etwaigen Lastenfreistellung trägt der Verkäufer.

Von dieser Urkunde erhalten:

Ausfertigungen:

- die Vertragsteile,

- das Grundbuchamt;

beglaubigte Abschriften:

- die zuständigen Gebietskörperschaften zur Erklärung über etwaige Vorkaufsrechte (auf Anforderung),

- etwaige Kaufpreisfinanzierungsgläubiger zur Anzeige der Abtretung der Auszahlungsansprüche;

einfache Abschriften:

- die Grunderwerbsteuerstelle,

- der Gutachterausschuß.

Vorgelesen vom Notar, von den Beteiligten

genehmigt, und eigenhändig unterschrieben: